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  • Diego Gómez Fernández

Más sobre demoliciones urbanísticas y terceros de buena fe del artículo 108.3 LJCA



La STS de 21/01/2021 (RC 5347/2019) amplia la interpretación que había realizado anteriormente sobre el alcance del art. 108.3 LJCA que recordemos nos dice:

"El Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe. "


En las entradas "Las demoliciones urbanísticas y los terceros de buena fe", "El Tribunal Supremo fija doctrina sobre el art. 108.3 LJCA", "Nuevo golpe del Supremo a los terceros de buena fe en las demoliciones urbanísticas" y ¿Quién debe identificar y emplazar a los terceros de buena fe del art. 108.3 LJCA? me había ocupado de este asunto. Hasta este momento la jurisprudencia había interpretado:


1º.- Que para poder llevar a cabo la demolición de una edificación acordada por sentencia deben de constituirse previa y cautelarmente las garantías para poder responder en el futuro de las indemnizaciones que pudiesen corresponder "en su caso" a los terceros de buena fe, dejando claro que su constitución no preconstituye derecho alguno a dicha indemnización (sólo por lo que pueda pasar).

2º.- Quien debe de constituir esas garantías cautelares previas es la Administración, por su responsabilidad en la actividad de control urbanístico, bien otorgando licencias que luego se anulan o permitiendo que se construyan edificaciones sin licencia.

3º.- Coherentemente con lo expuesto, para poder demoler no es necesario que antes se pague a los terceros de buena fe las indemnizaciones que por derecho les corresponderían, ni en un expediente de responsabilidad patrimonial que pueda tramitar la Administración responsable ni en un incidente de ejecución de sentencia. Basta con la constitución de las citadas garantías a cargo de la Administración pero recalcando que ello no otorga a los posibles terceros de buena fe derecho alguno a la indemnización (eso queda para después).

4º.- También consecuentemente con lo anterior, no cabe plantear como excepción o impedimento para la constitución de las citadas garantías por la Administración previas a la demolición que la posible acción de responsabilidad patrimonial del afectado ha prescrito, ya que al quedar fuera de su ámbito la determinación de esas indemnizaciones, es indiferente.

5º.- Por ello el Tribunal Supremo deja claro que la tramitación del incidente del art. 108.3 LJCA ni impide la ejecución de la sentencia ni supone una causa de inejecución de la misma (art. 105.2 LJCA).

6º.- Que los terceros de buena fe a los que se refiere el artículo no son sólo los del art. 34 de la Ley Hipotecaria, pero sí deben de ser verdaderos teceros, con los que no tienen cabida el promotor o el titular de la licencia porque los terceros de buena fe a los que se refiere el art. 108.3 LJCA son "aquellas personas que disfrutan de buena fe una edificación y, con posterioridad, una sentencia judicial ha ordenado su demolición por considerarla ilegal, sin que, tuvieran conocimiento de la situación de ilegalidad en la que se encontraba dicha edificación".


7º.- Que el objeto de protección del art. 108.3 LJCA:

a) Alcanza no sólo a los derechos de propiedad, sino a cualquier otro derecho que pueda resultar afectado por la demolición.

b) Se incluyen no sólo las viviendas que constituyan residencia habitual o los lugares donde se desarrolla una actividad profesional, sino que alcanza a todas las propiedades objeto de demolición, con independencia de que estén ocupados o no o constituyan una segunda residencia o estén arrendados.

c) Es tanto para las edificaciones que contaban con licencia y fue anulada, como para las que no la tenían e igualmente se acordó su demolición.


8°.- Que el Juzgado o sala para llevar a cabo la labor ejecutiva podrá "(1) recurrir para la ejecución de la a sus propios medios judiciales, pero, dejando abierta la posibilidad (2) de proceder al requerimiento de la colaboración de las autoridades y agentes de la propia Administración condenada o, incluso, en su defecto, (3) de proceder al requerimiento de colaboración de otras Administraciones Públicas, si bien con la observancia de los procedimientos establecidos al efecto".


9º.- Que la prohibición de exigencia de fianza a los Ayuntamientos del art. 172.3 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales no es óbice para la exigencia de la garantía a la Administración por ser el art. 108.3 LJCA ley procesal especial y posterior al TRLHL. Si no, razona el Tribunal, su previsión quedaría sin efecto (SSTS de 7/10/2019, RC 5759/2018 y 28/01/2019, RC 5793/2017).


Novedades de la STS de 21/01/2021


En esta STS de 21/1/2021 amplía su ámbito objetivo a las obras sin licencia y el subjetivo a los promotores del inmueble a demoler, pudiendo también exigir las garantías a los mismos, fijando la siguiente jurisprudencia sobre esta y otras cuestiones:


- Que es posible la extensión del ámbito objetivo de aplicación del artículo 108.3 de la LJCA no sólo a las obras realizadas al amparo de una licencia anulada, sino también a las obras realizadas sin licencia.

- Que cabe la exigencia de garantías suficientes a las que se refiere el precepto no sólo a la Administración sino también a terceros tales como los promotores de las obras a demoler, bien de forma aislada o de forma conjunta con la Administración, solidaria o subsidiariamente, atendiendo a los pronunciamientos de la sentencia que se ejecuta sobre su intervención en la situación cuya regulación urbanística se acuerda por el Tribunal.

- Que la exigencia de tales garantías han de ser valoradas, en su posible existencia y alcance, por el órgano judicial atendiendo a los datos y elementos de juicio de que disponga y pueda recabar en el procedimiento, resolviéndose las controversias que puedan surgir al respecto, en el correspondiente incidente de ejecución de sentencia, como dispone el art. 109.1 de la Ley Jurisdiccional.

- Que, no obstante, la prestación de la garantía prevista en el art. 108.3 a favor de los terceros de buena fe, no se condiciona a la determinación del carácter debido de las indemnizaciones estableciendo su importe, Administración responsable y los terceros de buena fe titulares del derecho a la indemnización, limitándose el órgano judicial de la ejecución a concretar, en cada caso, el concepto jurídico indeterminado "garantías suficientes", que no supone el reconocimiento del derecho a una indemnización y en una determinada cuantía, sino, únicamente, su aseguramiento de manera cautelar y a resultas del correspondiente procedimiento en el que, con las garantías procesales legalmente exigibles, se decida sobre la existencia y alcance de la responsabilidad".

La necesidad de reforma del art. 108.3 LJCA


La abundante jurisprudencia dictada en interpretación de este art. 108.3 LJCA nos deja una cosa clara: Que los terceros de buena fe siguen estando desprotegidos porque se puede tirar su vivienda antes de que se les haya pagado la misma.


Si el legislador quiere vencer la sensación cada vez más extendida de que no se resuelven de verdad los problemas es urgente reformar el citado artículo para que no se deje desamparados a los que han obrado de buena fe confiando en un sistema que no ha sido capaz de estar a la altura para que no sufriesen ese gravísimo perjuicio.


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Diego Gómez Fernández www.derechoadministrativoyurbanismo.es


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